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對于高層建筑外墻裝飾層脫落導致的人員傷亡結果
誰該承擔法律責任呢？
中國物業管理協會法律政策工作委員會委員王兵分析，根據《建設工程質量管理條例》的規定，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限，屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏為5年。開發商作為小區的建設單位，應確保其交付的房屋符合質量標準，如果因其交付的房屋存在質量問題，導致外墻脫落造成人員傷亡的，則開發商應對此承擔賠償責任。也就是說，在保修期限內，開發建設單位應對因質量問題導致的外墻脫落事故負責。
根據民法典的規定，建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的，有權向其他責任人追償。
北京理工大學民法典研究中心主任孟強認為，高層建筑的管理人或使用人有義務對建筑物進行定期維護和檢查，確保其安全性，如果未履行這一職責而導致損害發生，管理人或使用人將承擔責任。
“高層建筑的外墻屬于共有部分，屬于全體業主共有，如果沒有將管理權委托給物業服務企業，則由全體業主共同管理，承擔維修責任和安全責任，在這種情況下，外墻脫落造成的人身傷害應由全體業主承擔法律責任。”孟強說。
實踐中，管理人一般為物業服務企業，即由全體業主通過雙方簽訂的《物業服務合同》將管理權委托給物業服務企業，物業服務企業作為建筑管理人對建筑內的公共設施及共有部分負有維修、養護義務。
“在外墻脫落事故中，如果物業服務企業未能履行相關義務，例如未按實際需要對外墻進行大修或未能及時進行外墻隱患排查，則難以證明其已盡到管理責任，從而需要承擔相應的法律責任。如果物業服務企業能夠證明其已經盡到了管理責任，例如定期進行外墻檢查和維護，并及時處理發現的問題，則可能不需要承擔責任。但如果物業公司發現外墻存在問題而不處理或不發動業主籌集資金進行維修，則仍需承擔相應的責任。”王兵說。
針對高層建筑外墻脫落問題，國內不少地方已經開始進行治理。
2022年9月，安徽省阜陽市房屋管理局下發《關于開展建筑外墻脫落專項治理工作的通知》，要求各區相關部門對既有建筑外墻脫落安全隱患進行排查整治。
2024年3月，江西省住房城鄉建設廳下發《關于加緊落實城市既有民用建筑外立面脫落安全隱患安全防治措施的緊急通知》，要求各市相關部門按照技術手冊做好既有民用建筑外立面脫落安全隱患專項排查整治工作。在此之前，江西省住房城鄉建設廳等聯合印發《全省城市既有民用建筑外立面脫落安全隱患專項整治工作方案》。
還有地方出臺了專門的規范性文件。2024年1月1日起施行的《成都市房屋建筑外墻質量安全維護管理辦法》明確：開發建設單位應當按照法律、法規以及合同約定，承擔保修期間房屋建筑外墻質量缺陷的保修和治理責任。保修期滿后，業主為房屋使用安全責任人，履行建筑外墻維修養護義務。
對于如何治理高層建筑外墻脫落問題，受訪專家一致認為，需要從法律法規和基層社區治理相結合的層面來尋求解決之道，既要依法依規明確高層建筑外墻檢查和維修的責任主體，又要構建動態監管體系，特別是建立定期“體檢”和維修制度，還要提升小區治理水平。
孟強認為，所有人、管理人或使用人需要采取一系列預防措施，確保建筑和設施的安全，首先確保所有外立面裝飾的安裝、使用和維護都符合最新的建筑安全標準和行業規范，這就要選擇有資質的、專業的機構和人員進行安裝，還應當選擇質量合格的材料。安裝之后，所有人、管理人或使用人要加強定期檢查與維護，尤其是對建筑外立面的固定點、連接件和支撐結構，以識別任何潛在的損壞或老化跡象，要制作維護和檢查記錄，包括檢查日期、發現的問題和采取的糾正措施。
在王兵看來，定期檢查同樣非常重要，定期對建筑物外立面進行檢查，特別是在惡劣天氣或自然災害后，檢查外立面的完整性和安全性。此外還要及時維修，如果發現大面積空鼓、異常變形或脫落等現象，應及時采取修復措施。
北京聯合大學應用科技學院教授李凌表示，增強社會公眾對建筑安全的意識，可以通過宣傳教育提高公眾對建筑外立面安全的關注，增強對潛在危險的識別能力，減少冒險行為。
“政府部門應制定更加嚴格的建筑外立面裝飾的安全規范，明確責任主體，確保施工單位和物業服務企業嚴格遵守。”李凌說，還要加強相關法律法規的執行力度，對違反建筑安全規定的行為進行嚴厲處罰，提高違法者的成本。
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