近日，國務院發布《深入實施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動計劃》（下稱“行動計劃”），提出實施新一輪農業轉移人口市民化行動、潛力地區城鎮化水平提升行動、現代化都市圈培育行動、城市更新和安全韌性提升行動等4項重大行動、19項重點任務及有關政策措施。新型城鎮化戰略是推動區域協調發展的有力支撐，是擴大內需和促進產業升級的重要抓手。這一行動計劃的發布將會對我國下一階段經濟和社會發展產生深遠影響，隨著我國新型城鎮化的深入實施，我國房地產高質量發展還有相當大的空間。
一、新型城鎮化是擴內需的重要抓手，預計未來5年有望拉動8000多億元新增消費需求和4萬億元的新增投資需求
當前，我國經濟正處于轉型發展的關鍵時期，由過去的高速增長階段逐步轉向高質量發展階段。今年二季度我國經濟增速略低于市場預期，實際GDP同比增長4.7%，較一季度下行0.6pct，反映出我國經濟在修復進程中需求仍待提振。而推進新型城鎮化是我國經濟發展和擴大內需最主要的潛力所在，是實施擴大內需戰略和深化供給側結構性改革的黃金結合點，有利于促進實現更高水平的供需良性循環和動態平衡，為構建新發展格局、推動高質量發展提供有力支撐。
充分釋放新型城鎮化蘊藏的巨大內需潛力體現為投資與消費兩個方面，提升城鎮化發展水平，伴隨而來的將是基礎設施擴容、產業發展提質以及公共服務增效等，意味著更大的消費和投資需求。至2023年末，我國常住人口城鎮化率為66.16%。《行動計劃》提出：經過5年的努力，即到2029年，常住人口城鎮化率提升至接近70%。也就是未來5年城鎮化率將提升近4個百分點。根據國家發改委的測算，我國城鎮化率提高1個百分點，可以新增2000多億元的消費需求，可以拉動萬億元規模的新增投資需求。預計未來5年有望拉動8000多億元新增消費需求和4萬億元的新增投資需求。
二、新型城鎮化將農業轉移人口市民化作為首要任務，預計在這一過程中可以帶動新增居住需求超15億平方米
《行動計劃》提出了四大重要行動，把推進農業轉移人口市民化作為新型城鎮化首要任務，強調了深化戶籍制度改革，要求健全常住地提供基本公共服務制度，穩步實現基本公共服務由常住地供給、覆蓋全部常住人口。促進農業轉移人口在城鎮穩定就業，保障隨遷子女在流入地受教育權利，完善農業轉移人口多元化住房保障體系，并且逐步使租購住房群體享有同等公共服務權利，擴大農業轉移人口社會保障覆蓋面，全面落實持居住證參加城鄉居民基本醫療保險政策等。此前發布的《中共中央關于進一步全面深化改革 推進中國式現代化的決定》也明確提到“加快農業轉移人口市民化”，并將其作為“健全推進新型城鎮化體制機制”的關鍵環節。
根據國家統計局發布的最新數據，2023年末中國大陸的常住人口總量為140967萬人，其中城鎮常住人口為93267萬人，鄉村常住人口為47700萬人。當城鎮化率提升1個百分點，將帶動1409萬農業人口進入到城鎮，如果按照人均居住面積30平方米計算，將帶動約4.2億平方米的城鎮新增居住需求，當城鎮化率達到70%，將帶動城鎮新增居住需求超15億平方米。當然解決農業人口市民化的居住需求更多的是通過保障性租賃住房、保障房以及商品住宅，更多為他們提供一張床、一間房。當前我國房地產供求關系發生重大變化，主要體現在有效需求不足，大量農業人口市民化將促進城鎮新增居住需求，這將有利于全國房地產加速去庫存，加快構建租購并舉的住房制度，加快推進房地產向新發展模式轉型。
三、新型城鎮化人口將向都市圈進一步集聚，“軌道上的都市圈”將改變房地產發展格局，TOD大有可為
《行動計劃》提出，依托中心城市輻射帶動周邊市縣共同發展，培育一批同城化程度高的現代化都市圈，推動通勤便捷高效、產業梯次配套、生活便利共享，引導大中小城市和小城鎮協調發展、集約緊湊布局。
軌道交通是現代化都市圈發展不可或缺的基礎設施，《行動計劃》提到要穩步推進都市圈軌道交通網絡建設。這對于促進區域經濟協調發展、提升居民生活質量、實現可持續發展具有重要意義。在這一過程中，圍繞著軌道交通站點進行的綜合開發（TOD）將大有可為。TOD模式通過以公共交通站點為核心進行土地開發，有助于形成高密度、混合用途的城市布局，減少城市無序擴張，提高城市土地利用效率。TOD模式將促進區域經濟一體化，有助于打破行政區劃限制，推動都市圈內的資源共享和經濟聯動，加強區域間的聯系和協作，提升整個都市圈的競爭力。TOD模式有助于實現城市更新和再生，作為城市更新的重要模式，通過公共交通投資帶動舊城區和郊區的復興，從而促進城市空間的優化和再開發。最后隨著城鎮化進程的加快，TOD模式為應對人口增長、資源進展和環境壓力等挑戰提供了有效的解決方案。可以說在新型城鎮化推進過程中必然會形成現代化都市圈，軌道交通在這一過程中將起到至關重要的作用，而TOD模式對于推動城市可持續發展、提升城市競爭力和改善居民生活質量具有重要作用和意義。
四、新型城鎮化要深入實施城市更新行動，加快推進“三大工程”，建立可持續的城市更新模式
《行動計劃》提出，實施城市更新和安全韌性提升行動。以人口規模大密度高的中心城區和影響面廣的關鍵領域為重點，深入實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，特別是抓好城市地下管網等“里子”工程建設，加快補齊城市安全韌性短板，打造宜居、韌性、智慧城市。重點任務包括推進城鎮老舊小區改造，加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造，加強城市洪澇治理，實施城市生命線安全工程、推進綠色智慧城市建設等重點任務。
城市更新是提高城鎮化質量和水平的重要手段。當前我國正在穩步推進城市更新，政策體系也在逐步完善中。但是，需要認識到城市更新面臨著資金投入大、項目周期長、經濟效益平衡難等痛點，相關的創新政策仍待加強，其中投融資模式的創新尤為關鍵。這也是二十屆三中全會提出：要建立可持續的城市更新模式。可持續其中很關鍵的點就是要實現經濟可持續。《行動計劃》提到：加大中央財政性建設資金對符合條件的保障性租賃住房、城鎮老舊小區改造等支持力度；中央財政城鎮保障性安居工程補助資金對符合條件的保障性住房、城中村改造項目予以積極支持。地方政府專項債券支持符合條件的保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造項目。支持符合條件的城市更新項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金。建立可持續的城市更新模式和政策法規，落實相關稅費優惠減免政策。研究完善城市更新的土地和規劃政策，允許土地用途兼容、建筑功能混合。可以說，通過中央財政、地方政府專項債、基礎設施REITs、稅費減免、土地復合利用上充分保障城市更新的深入推進，這些目標都在于建立可持續的城市更新模式，相信隨著這些支持和舉措的深入落地，將推動我國城市更新進入新階段，促進城鎮化質量和水平的全面提升，為實現經濟社會的高質量發展提供有力支撐。
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